第四章　房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

　　房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　土地资产的特性：

　　1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。

　　2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。

　　土地资产价格体系：

　　土地资产的价格类型：

　　1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。

　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

　　2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　土地资产价格特点：

　　1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

　　2、土地价格主要由土地的需求决定

　　3、土地价格具有明显的区域性　　

　　4、土地价格的上涨性影响地产价格的因素：

　　（一）一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

　　（二）区域因素：

　　影响工业用地价格的区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。

　　土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）更有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则

　　第四节　土地使用权评估的方法

　　市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

　　一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

　　建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）更有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

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